Mutuo Bancario

Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia ipotecaria.
E' un finanziamento caratterizzato da una durata media/lunga, da una garanzia ipotecaria, con l'impegno del debitore di restituire in rate periodiche il capitale ottenuto più gli interessi secondo un predefinito piano di ammortamento.
Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto della prima o seconda casa, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell'erogazione:

Mutui per completamento e ristrutturazione:
il mutuo viene stipulato per finanziare lavori di completamento o ristrutturazione sull'immobile, a volte con la possibilità di finanziarne anche l'acquisto con un solo mutuo.

Mutui di liquidità:
il finanziamento non viene utilizzato per acquistare la prima o la seconda casa ma per l'acquisto di beni o servizi particolarmente costosi: si tratta insomma di una interessante alternativa la credito al consumo, soprattutto perché i tassi e le durate praticate per i mutui permettono di ottenere delle rate interessanti.

Mutui di consolidamento debiti:
i prodotti di questo tipo sono rivolti a chi desidera sostituire i suoi debiti correnti con un unico mutuo: in questo modo si paga una sola rata invece di molte e magari si ottengono condizioni di tasso e durata più favorevoli.

Mutui di sostituzione:
il finanziamento viene sostituito, cioè chiuso per riaprirne un altro a nuove condizioni (di durata, tipologia di tasso, etc). Di solito i mutui di liquidità e di consolidamento debiti sono accompagnati dalla richiesta, da parte della Banca rogante, di sostituire il mutuo corrente con un proprio finanziamento: in questi casi il mutuatario rimborsa con un'unica rata di mutuo il residuo del vecchio finanziamento e la somma ricevuta per consolidare i debiti o per finanziare proprie spese.

Apertura dell'istruttoria:
l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto soggettivo (condizioni economiche del richiedente) quanto quello finalistico (scopi della richiesta del mutuo - es. acquisto di casa); accessoriamente si produce tutta la documentazione accessoria eventualmente opportuna (compromesso, atto di provenienza del bene da acquistare, documentazione catastale, etc.)
La pratica per la richiesta della concessione di un mutuo deve quindi essere completata da alcuni documenti che occorre consegnare alla banca. Vediamo quali sono quelli essenziali, soprattutto in riferimento al caso in cui il richiedente sia una persona fisica. L'elenco dettagliato verrà comunque fornito dalla banca che concede il mutuo.
- Copia dell'ultima dichiarazione dei redditi
- Estratto degli atti di matrimonio o certificato di stato civile
- Copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile offerto in garanzia, con relativa planimetria oppure, in caso di immobile in costruzione, copia dell'ultimo atto d'acquisto dell'area, della concessione edilizia e della planimetria con i visti delle Autorità competenti o, per immobili ultimati, copia della planimetria vistata e dei riferimenti catastali, se già censiti, altrimenti delle schede di denuncia al N.C.E.U.

Perizia ed altri accertamenti:
il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante, il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore (v.oltre); a seconda dei casi possono svolgersi altri accertamenti in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto.

Chiusura dell'istruttoria:
l'istruttoria, a seguito dell'esame di tutte le condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude ovviamente con la delibera di concessione ovvero con la mancata concessione; in quest'ultimo caso, si registra che la comunicazione al mututario di non accoglimento della domanda è più frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale.

Atto di mutuo:
con l'atto di mutuo (che per i casi di compravendita è in genere rogato contemporaneamente all'atto di compravendita) il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mututario (in realtà al datore di ipoteca, cioè a colui che presta la garanzia) e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata (iscrizione di ipoteca). In precedenza si avevano per prassi due atti di mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto "atto condizionato" sanciva con una certa approssimazione le condizioni contrattuali che sarebbero state applicate, mentre il secondo, detto "atto definitivo", perfezionava l'operazione con una virtuale (ma formalmente valida) posterità rispetto al contratto di compravendita immobiliare cui l'operazione di mutuo si legava.