Mutuo Bancario

Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia ipotecaria.
E' un finanziamento caratterizzato da una durata media/lunga, da una garanzia ipotecaria, con l'impegno del debitore di restituire in rate periodiche il capitale ottenuto più gli interessi secondo un predefinito piano di ammortamento.
Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto della prima o seconda casa, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell'erogazione:

Mutui per completamento e ristrutturazione:
il mutuo viene stipulato per finanziare lavori di completamento o ristrutturazione sull'immobile, a volte con la possibilità di finanziarne anche l'acquisto con un solo mutuo.

Mutui di liquidità:
il finanziamento non viene utilizzato per acquistare la prima o la seconda casa ma per l'acquisto di beni o servizi particolarmente costosi: si tratta insomma di una interessante alternativa la credito al consumo, soprattutto perché i tassi e le durate praticate per i mutui permettono di ottenere delle rate interessanti.

Mutui di consolidamento debiti:

i prodotti di questo tipo sono rivolti a chi desidera sostituire i suoi debiti correnti con un unico mutuo: in questo modo si paga una sola rata invece di molte e magari si ottengono condizioni di tasso e durata più favorevoli.

Mutui di sostituzione:

il finanziamento viene sostituito, cioè chiuso per riaprirne un altro a nuove condizioni (di durata, tipologia di tasso, etc). Di solito i mutui di liquidità e di consolidamento debiti sono accompagnati dalla richiesta, da parte della Banca rogante, di sostituire il mutuo corrente con un proprio finanziamento: in questi casi il mutuatario rimborsa con un'unica rata di mutuo il residuo del vecchio finanziamento e la somma ricevuta per consolidare i debiti o per finanziare proprie spese.



Durata del rimborso:

Le banche normalmente permettono al cliente di scegliere la durata del piano di rimborso (di solito da un minimo di 5 a un massimo di 40 anni).

All'aumentare della durata del rimborso:
- aumenta la quota di interessi che alla fine verrà pagata dal cliente, perché aumenta la durata dell'impegno del cliente verso la Banca;
- diminuisce l'onerosità delle rate, perché il debito viene "spalmato" su un numero maggiore di rate

Come scegliere:
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Se l'esigenza principale è avere una rata mensile sicuramente sostenibile per le proprie tasche e che non pregiudichi troppo altri consumi la lunga durata è sicuramente preferibile (può essere conveniente, ad esempio, sia per chi conta su un reddito certo da lavoro dipendente, sia per chi è un lavoratore atipico con aspettative sicure di crescita del reddito).
-Se l'obiettivo è pagare meno interessi possibile per sfruttare la propria disponibilità di reddito è meglio orientarsi almeno su una media durata (può essere conveniente, ad esempio, per un libero professionista nel pieno di una
attività in crescita).




Percentuale di finanziamento:
Il rapporto percentuale tra la somma chiesta in prestito alla Banca e valore dell'immobile è chiamato Loan To Value (LTV).
Ogni Banca può decidere quale percentuale massima del valore dell'immobile finanziare. Di solito questa percentuale è legata ad alcuni fattori:
- finalità dell'acquisto (prima casa, seconda casa, casa che verrà poi affittata, ristrutturazione): per la prima casa oggi si arriva anche al 100% della copertura del valore dell'immobile, altrimenti il limite massimo è di solito inferiore;
- durata del piano di rimborso: di solito le Banche non offrono finanziamenti fino al 100% del valore dell'immobile per durate del piano di rimborso troppo elevate (dai 25 anni in su), questo per tutelarsi dal rischio di insolvenza del cliente che statisticamente cresce all'aumentare della durata.



Tasso di Interesse:
Il tasso su cui vengono calcolati gli interessi di un mutuo dipende fondamentalmente dal tipo di indice di riferimento usato per calcolare il tasso di interesse finale. L'indice di riferimento viene infatti maggiorato dalla banca di una percentuale (detta spread) che cambia da banca a banca e da mutuo a mutuo (e all'interno dello stesso mutuo aumenta tendenzialmente all'aumentate del rischio per la banca, cioè per importi di finanziamento o durate maggiori). La somma di indice + spread dà il cosiddetto Tasso Finale Netto, cioè il tasso di interesse che verrà applicato per il calcolo degli interessi che il cliente dovrà versare.
Il tipo di indice indica il parametro di riferimento su cui viene calcolato il tasso finale. Il suo valore non dipende dalla Banca a cui si chiede il mutuo (come invece avviene per lo spread): i due indici maggiormente usati oggi infatti sono l'Euribor (un indice che dipende dal costo del denaro a breve e medio termine nel mercato interbancario Europeo) e l'IRS (un indice che dipende dal costo del denaro a lungo termine nel mercato interbancario Europeo).

Un mutuo indicizzato con l' Euribor è detto mutuo a tasso variabile.
Un mutuo indicizzato con l' IRS è detto mutuo a tasso fisso.
Esistono sul mercato anche formule dette mutui a tasso misto (che permettono di mixare i due indici), mutui a tasso variabile con particolari forme di protezione da eventuali aumenti dei tassi e mutui a tasso variabile con piani di rimborso del debito flessibili: l'offerta attuale consente così al cliente di scegliere mutui di diverso livello di rischio, diversa onerosità dei costi (tendenzialmente all'aumentare del tasso e delle altre voci di costo il rischio diminuisce) e "costruiti" per concentrare le rate più onerose all'inizio del rimborso, alla fine del rimborso o in momenti scelti liberamente dal cliente.
Alcune delle tipologie di prodotto "misto" attualmente disponibili sono:

Mutui a tasso variabile con CAP:

mutui con un valore di tasso massimo prefissato contrattualmente oltre il quale il tasso di interesse netto non potrà salire.

Mutui a tasso variabile ma a rata costante:
in questo caso a variare è la durata del mutuo, cioè il numero di rate da pagare.

Mutui con indice "rinegoziabile":
(di solito ogni 2 o 5 anni), per passare dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa.

Mutui a rimborso libero:
cioè mutui basati su un piano di ammortamento meno "rigido" rispetto ai mutui indicati precedentemente. Ad esempio: un mutuo a tasso variabile con rate composte da soli interessi e che permette di restituire nei momenti desiderati tutta o parte della somma avuta in prestito.



PIANO DI AMMORTAMENTO
Il piano di ammortamento è il programma di estinzione rateale del mutuo. Ogni rata è composta in misura diversa da una parte della quota di capitale ricevuta in prestito per il mutuo (che va ovviamente restituita alla Banca creditrice) e da una quota di interessi (che va ovviamente pagata alla Banca come interesse sul prestito ricevuto). La quantità di capitale e di interessi che compongono la rata cambia in base al tipo di piano di ammortamento utilizzato per il mutuo.
Le banche che aderiscono al Codice di Condotta Europea di trasparenza bancaria sono obbligate a rilasciare al cliente una copia del piano di ammortamento del mutuo che intende sottoscrivere.



Il contratto di mutuo, fra tutti i contratti tipici, sviluppa una delle più articolate e complesse fasi preparatorie (precontrattuali). Stante una certa libertà consentita alle parti, la sequenza delle azioni che conducono all'erogazione potrebbe variare anche di molto da caso a caso, ma la scaletta più frequentemente riscontrabile si può così riassumere:

Apertura dell'istruttoria:
l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto soggettivo (condizioni economiche del richiedente) quanto quello finalistico (scopi della richiesta del mutuo - es. acquisto di casa); accessoriamente si produce tutta la documentazione accessoria eventualmente opportuna (compromesso, atto di provenienza del bene da acquistare, documentazione catastale, etc.)
La pratica per la richiesta della concessione di un mutuo deve quindi essere completata da alcuni documenti che occorre consegnare alla banca. Vediamo quali sono quelli essenziali, soprattutto in riferimento al caso in cui il richiedente sia una persona fisica. L'elenco dettagliato verrà comunque fornito dalla banca che concede il mutuo.
- Copia dell'ultima dichiarazione dei redditi
- Estratto degli atti di matrimonio o certificato di stato civile
- Copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile offerto in garanzia, con relativa planimetria oppure, in caso di immobile in costruzione, copia dell'ultimo atto d'acquisto dell'area, della concessione edilizia e della planimetria con i visti delle Autorità competenti o, per immobili ultimati, copia della planimetria vistata e dei riferimenti catastali, se già censiti, altrimenti delle schede di denuncia al N.C.E.U.

Perizia ed altri accertamenti:
il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante, il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore (v.oltre); a seconda dei casi possono svolgersi altri accertamenti in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto.

Chiusura dell'istruttoria:
l'istruttoria, a seguito dell'esame di tutte le condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude ovviamente con la delibera di concessione ovvero con la mancata concessione; in quest'ultimo caso, si registra che la comunicazione al mututario di non accoglimento della domanda è più frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale.

Atto di mutuo:
con l'atto di mutuo (che per i casi di compravendita è in genere rogato contemporaneamente all'atto di compravendita) il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mututario (in realtà al datore di ipoteca, cioè a colui che presta la garanzia) e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata (iscrizione di ipoteca). In precedenza si avevano per prassi due atti di mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto "atto condizionato" sanciva con una certa approssimazione le condizioni contrattuali che sarebbero state applicate, mentre il secondo, detto "atto definitivo", perfezionava l'operazione con una virtuale (ma formalmente valida) posterità rispetto al contratto di compravendita immobiliare cui l'operazione di mutuo si legava.

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